房屋，庇佑众生，亦会带来灾难。譬如，层出不穷的房屋开裂现象，轻则影响房屋的美观，导致房屋渗水漏水，重则影响房屋结构的承载力，引起房屋倒塌。今天，和博士君一起从技术和维权的角度来了解房屋裂缝，使大家对房屋裂缝有一个比较系统而清醒的认识。
01
房屋开裂的现象和原因
除因业主装修不当引起的房屋开裂除外，房屋开裂的情况大致可以分为两大类：一是楼板开裂，二是墙体开裂，引起开裂的原因是较为复杂的。
地基不均匀沉降引起的墙体裂缝
1．表现
1)斜裂缝
一般发生在纵墙的两端，大部分裂缝通过窗口的两个对角，裂缝向沉降较大的方向倾斜，并由此向上发展。横墙刚度较大，很少出现这类裂缝。裂缝多在墙体下部，向上逐渐减少，裂缝宽度下大上小。
2)窗间墙水平裂缝
一般在窗间墙的上下对角成对出现。沉降大的裂缝在下，沉降小的裂缝在上。
(3)竖向裂缝
发生在纵墙中央的顶部和底层窗台处，裂缝上宽下窄。当纵墙顶层有钢筋混凝土圈梁时，顶层中央竖直裂缝较少。
2．原因分析
1)斜裂缝
主要发生在软土地基上，由于地基不均匀沉降，使墙体承受较大的剪切力，当结构刚度较差，施工质量和材料强度不能满足要求时，导致墙体开裂。
2)窗间墙水平裂缝
是由于沉降、上部墙体等受到阻力，使窗间墙受到较大的水平剪力，而发生上下部位的水平裂缝。
3)房屋底层窗台下竖直裂缝
是由于窗间墙承受荷载后，窗台起着反作用，当上部集中荷载较大时，窗间墙因反力作用变形过大而开裂。
温度变化引起的墙体裂缝
1．表现
1)八字形裂缝
出现在顶层纵墙的两端，有时横墙上也可能发生。裂缝宽度一般中间大，两端小。当外纵墙两端有窗时，裂缝沿窗口对角方向裂开。
2)水平裂缝
一般发生在平屋顶屋檐下或顶层圈梁2—3皮砖的灰缝位置。裂缝一般沿外墙顶部断续分布，两端较中间严重。在转角处，纵、横墙水平裂缝相交而形成包角裂缝。
3)女儿墙水平裂缝
女儿墙与顶层(圈)梁接头处形成水平裂缝。
2．原因分析
1)八字形裂缝
一般发生在平屋顶房屋顶层纵墙面上，这种裂缝的产生，往往是夏季屋顶圈梁、挑檐砼浇筑后，保温层未施工前，由于砼和砖砌体两种材料线膨胀系数不同，在较大温差下纵墙因不能自由伸缩而在两端产生八字形裂缝。
2)檐口下水平裂缝
女儿墙水平裂缝，包角裂缝，较长的多层房屋楼梯间处休息平台与楼板接头部位发生的竖直裂缝，产生的原因与上述原因相类似。
大梁处的墙体裂缝
1．表现
大梁底部的墙体(窗间墙)，产生局部竖直裂缝。
2．原因分析
1)大梁(或屋架)下面墙体局部竖直裂缝，主要由于未设梁垫或梁垫面积不足，砖墙局部承受荷载过大所引起。
2)该部位墙体砖和砂浆强度偏低，施工质量可能较差。
现浇楼板板角裂缝
1．表现
1)裂缝出现在建筑物的阳角部位，裂缝与纵、横框架梁成45度角。
2)多为上下贯通的裂缝。
3)多出现在除屋面、首层地面(无地下室)以外的各个楼层。
4)裂缝多出现在竣工验收后一年左右的空置(或使用频率不高)的房间。
2．原因分析
正常使用的教学楼几乎不会发生上述现象，主要是实验楼、综合楼等使用频率不高的楼舍会发生。这部分用房门窗长期紧闭，其中相对湿度在70一80％左右，而且板角裂缝都是在竣工验收后半年到一年左右的时间内发生。这些建筑物内相对湿度过低，砼长期处于干燥的环境中而引起的砼收缩开裂是板角裂缝产生的主要原因。
预制楼板板端及顺缝裂缝
1．表现
1)预制板支承在梁上，板端在梁上顺梁长方向出现裂缝，裂缝宽度可达2。3mm。
2)预制板与板之间顺板缝通长裂缝，板缝一般下部裂，上部楼面不裂，有时上下全裂。
2．原因分析
1)板端支承在梁上，沿梁长方向裂缝，主要是板端与支座结合不严密，产生松动所致。
(2)预制板间的顺缝裂缝主要是板缝砼未达到强度，就在板面上加荷载所致。
3)由于板缝较小，浇筑砼板缝时，为便于灌浆，一般将砼水灰比加大，极易产生干缩裂缝，加上养护不善，加剧干缩，更易造成板缝开裂。
梁(柱)裂缝
1．表现
在梁柱表面出现横向、侧面裂缝，有的同箍筋位置相同，有的不同，有的裂缝从构件表面延伸至构件侧面。房屋顶层梁侧面、底面也会有裂缝。
2．原因分析
1)有的裂缝是由砼干缩所引起的。分布位置不规律，缝宽较小，多在0．05到0．2ram之间。由于砼成形后多余水分蒸发，养护不当，易使表面水分散失快，体积收缩大，易造成梁表面开裂。
2)有的裂缝是由于砼的沉降引起的。砼在浇筑、振捣和抹灰后，开始硬化。由于骨料的自重，砼逐现沉降，表面泌水。骨料的沉降受到钢筋的阻碍，在钢筋的底部形成空隙，而在其表面形成裂缝。特别在保护层不足时，沿着箍筋方向发生一道道横向裂缝，一般不延伸到构件侧面。
3)侧面裂缝主要原因是模板过于干燥，在浇砼前未充分浇水湿透。砼浇筑后模板吸水膨胀变形，使构件表面拉裂。
4)保温层取消不做或被破坏，屋面昼夜温差较大，极易造成顶层大梁出现裂缝。
02
房屋出现裂缝怎么办？
据国家相关规定，在当前的施工技术条件下，一定程度的裂缝是不可避免的。通常情况下，裂缝并不影响结构安全，但裂缝的形态、数量、宽度应控制在一定范围内，以免影响观感和使用功能，因为裂缝会影响抗渗效果，而且超过一定限度宽度的裂缝，会影响到房屋的承重能力，这些因素都会影响建筑物的使用耐久性。
温度裂缝不直接影响结构的安全使用，但若不及时加以处理和维修，将对正常使用产生一定的不利影响，甚至使裂缝转化为不安全因素，如导致屋面、墙面严重渗漏，甚至墙体抹面脱落。一般温度裂缝用水泥砂浆、树脂砂浆填缝或水泥灌浆堵抹封闭即可。
但是对于地基沉降裂缝等可能危及房屋结构安全的结构性裂缝，则应该对墙体裂缝做即时适当的加固处理。发现裂缝后，首先应该由设计方、施工方等责任主体确定裂缝的性质，判断其是否属于结构性裂缝。一旦确定了裂缝性质后，应该由责任方跟业主进行沟通后，出具裂缝的具体修补方案。结构性裂缝经过加固处理后，虽然使用安全性能可以得到保障，但是其外观及几何尺寸上的缺陷却是难以消除的，也就是说，今后很难彻底消除裂缝。
03
面对裂缝，居民如何维权？
根据业内经验丰富的律师建议：
遇到房屋裂缝问题，建议业主首先与开发公司及物业公司协商解决，如需承担大量维修费用时可考虑动用公共维修基金，但如果不是整栋楼大部分房屋出现质量问题，启动公共维修基金比较困难。如果业主与开发公司不能达成一致共识，可选择法律程序解决。房屋质量方面的官司，需要在法院主持下进行司法鉴定，确定修复方案，进行相应的修复或等价赔偿，当然若存在质量及价值的贬损，在鉴定支持下，也可以主张赔偿。”
实际上，在遇到房屋质量的问题上，业主应当将着眼点放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面，但对于这一点业主常常会忽视或不知道怎么去争取。
其实，在市场经济条件下，房子也是商品，可以说是老百姓一生中购买的最大商品，它应以质量好坏来衡量现有的市场价值。一套完好房子的价值和一套有裂缝房子的价值肯定是不一样的，这样一来两者之间就存在“差值”，开发企业就应该赔偿这个“差值”，这才合情合理、符合实际。
04
房产诉讼“六步法则”
第一步
查看房屋里裂缝现状，拍照片，充分取证。
第二步
依法提起诉讼，向开发企业提出合理的赔偿数额。
第三步
法院受理后，经初步开庭，向法院提出申请对业主的房屋质量问题进行鉴定，鉴定单位为有资质的权威机构，如果诉讼双方有一方不认可鉴定的结果，可向法院申请再次鉴定。
第四步
开发企业往往会强调按照合同约定进行赔偿，业主还可提出赔偿误工费、交通费等。
第五步
向法院提出申请，委托专业的、有资质的房产评估公司对开裂的房子价值进行评估，从而确定与该房子在没有开裂情况下的价值之间存在的“差值”。
第六步
法院一般会根据评估报告作出的“差值”数额进行判决，业主会得到应有的赔偿。
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